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最牛地产股的背后隐忧珠江实业资产暴增靠囤地万芳

发布时间:2020-02-14 12:07:59 阅读: 来源:油溶性咪唑啉厂家

最牛地产股的背后隐忧 珠江实业资产暴增靠囤地,

随着下半年楼市大幅回暖,地产股再度成为资本市场的宠儿。但令人意外的是,近期最牛的地产股并非大名鼎鼎的 万保招金 等龙头,而是一家名不见经传的广州小型国企地产公司 珠江实业(600684)。

近日,一则 珠江实业在广州珠江新城囤积49万平方米土地,囤地20年地价升至900亿 的消息在股吧广泛流传,随着而来的是股价出现井喷行情,统计显示,珠江实业A股股价近两个月最高涨幅达到88%,成为今年A股大熊市里难得一见的牛股之一。

在股价高歌猛进的背后,网易房产调查发现,这家广州老牌国企地产公司的利润增长大多依赖长时间土地闲置所带来的升值,公司的项目开发与获取土地能力毫不起眼。更令人担忧的是,深入骨髓的 国企病 令其对市场反应近乎迟钝,早已被市场边缘化,仅靠漫无边际的流言和游资的推波助澜,当题材退潮之际,谁会接最后一棒?

游资爆炒

与今年下半年熊途慢慢的大盘走势相比,珠江实业股价却 牛气冲天 。

10月26日9时30分开盘后,此前一直波澜不惊的珠江实业(600684)惊现大量买盘涌入,不足半小时将股价推至涨停板,成交量达2.9亿元,创出近一年来的成交量新高。同日晚上,珠江实业发布三季报,其中三季度净利润为1.55亿元,同比增长230.80%,业绩相当靓丽。

珠江实业股价K线图

自此,珠江实业走出井喷式行情。网易房产统计发现,截至11月7日,珠江实业股价实现区间最高涨幅达88%,期间更五度涨停,区间换手率达到134%,成为10月以来A股的第一大牛股。

面对股价异动,珠江实业分别于10月31日与11月5日发布公告称,截至目前及未来三个月内,未有涉及珠江实业应披露而未披露的信息;未有关于珠江实业控股权可能发生变化的事项;未有筹划或发生与珠江实业有关的重大运作,不存在重大资产重组、收购、发行股份等行为。

但与此同时,在各大财经门户股吧里,却流传着 珠江实业囤地获暴利 的消息,有帖子宣称,公司在广州珠江新城拥有49万平方米的土地储备,若按珠江新城的最低容积率3.5计算,这块地可建175万平方米住宅和商业设施。若按珠江实业5万元/平方米的住宅、商业设施均价计算,销售规模可达900亿元。若按其在广州地产开发的净利润率25%计算,可净赚225亿元。

除此之外,也有分析师表示,随着广东省国资委出台加快上市公司兼并重组的文件,由于珠江实业的实际控股人正是广州市国资委,不排除珠江实业未来将被注入优质资产。

实际上,在题材汹涌的背后,充斥着游资推波助澜的影子。网易房产查询上海证券交易所数据获悉,从10月26日珠江实业股价的首个涨停板起,买入主力均为证券营业部,机构席位却是大手笔抛售。除此之外,游资 击鼓传花 的影子也屡见不鲜,以10月26日为例,买入首位的光大证券上海世纪大道证券营业部成交金额为2300万元,次日该营业部便全数抛售。

增长靠 囤地

针对传闻,珠江实业于11月7日下午发布最新公告作出否认。公告表示,相关报道中的 珠江实业囤地20年,拥有珠江新城49万平方米土地储备 为不实报道,公司目前在珠江新城只有珠江璟园一个项目,目前处于在建在售,而报道中的 公司参与广州旧城改造项目 也为不实报道,公司未参与报道所述改造项目。

对此,网易房产深入调查发现,尽管传闻所说的49万平方米珠江新城土地储备并不属实,但珠江实业在广州CBD与老城区的数个项目由于官司纠纷等原因,地块从上世纪九十年代拖延至近年才陆续开发与销售,客观上赚取了土地增值带来的巨大利润。

半年报显示,珠江实业在售项目仅有广州珠江璟园项目和长沙珠江花城项目,这其中,位于广州珠江新城核心区的珠江璟园堪称珠江实业近年来的重磅项目。资料显示,该楼盘位于珠江新城花城大道,珠江公园正南面,是珠江新城唯一在售的别墅级社区,拥有一线中央公园景观。小区占地2.2万平方米,总建筑面积13万平方米,分为南北两期开发。

这其中,珠江璟园南区又名珠江颐德公馆,由12栋5层高的叠加别墅、1栋独栋别墅组成。根据网易房产数据中心监控显示,珠江颐德公馆近半年共成交79套,销售均价高达46359元/平方米,成为近年来广州售价最高的豪宅项目之一。

但实际上,身处寸金尺土的珠江新城,珠江璟园却曾一度 沉睡 了近十年。网易房产查询资料获悉,早在1998年,珠江实业与宏瀚公司(如今的尚东地产)拟合作开发珠江新城L2、L3-1、L3-2三个地块,按照规定,珠江实业将为此支付3.35亿元,当时约定宏瀚先完成珠实对该项目的加名手续,然后于1999年年底前完成退出该项目的合作手续,由珠江实业成为该项目唯一的土地使用经营者。

但是宏瀚公司在完成上述项目的《建设用地批准书》及《用地规划许可证》的加名手续并在珠江实业支付1.85亿元后,一直没有完成退出该项目的手续。双方经过接近8年的法律纠纷,直至2006年1月,珠江实业才宣布与宏瀚达成和解,珠江实业正式获得珠江新城L3-1、L3-2地块开发权(项目名为珠江璟园),宏瀚公司则获得珠江新城L2地块的开发权(项目名为尚东君御)。

漫长的官司纠纷,一方面对公司前期发展造成了困扰,但另一方面,珠江实业也在不经意间享受了土地增值带来的暴利。根据海通证券在2008年发表的一份研究报告显示,广州珠江璟园楼面地价不过2300元/平方米,按照项目46000元/平方米的售价计算,利润率相当惊人。

实际上,在珠江实业为数不多的土地储备里,由于官司纠纷导致土地长时间闲置的并不止是珠江璟园,位于广州市越秀区东风路和解放路两条主干道的交叉口S2地块(即为广隆大厦)也曾因为官司纠纷拖延达19年。

据悉,早于1992年,香港地产大佬会德丰集团曾以招商引资的方式,拟与珠江实业联手开发广隆大厦地块。但由于资金的问题,双方一度对簿公堂,合作闹崩。直至2006年,珠江实业才与会德丰达成和解,这宗 沉睡 了19年的老城区靓地于2011年4月才正式奠基开工。

除此之外,珠江实业半年报还显示,珠江实业在广州市越秀区还拥有S8项目与JY-8项目两个储备地块,前者位于广州市东风中路和仓边路交界西南侧,楼面地价仅为3850元/平方米;后者毗邻中山四路地铁口的德政街市菜市场,珠江实业早于1993年便宣布开发该项目,但由于规划变动的原因,项目至今仍无实质进展。

根据网易房产数据中心监控显示,近半年广州市越秀区一手住宅网签均价高达29000元/平方米。尽管上述项目仍在开发或等待开发,但显而易见,经过十年多的时间洗礼,珠江实业在老城区的土地储备至少在账面上早已获得巨大升值。

(编辑:地产福建网综合)

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